España tiene una de las presiones fiscales más altas de la OCDE. Esto significa que los ciudadanos soportan una carga fiscal superior a los de países similares. La sensación generalizada de los ciudadanos es que por todo hay que pagar impuesto. No importa lo que hagan: trabajar, comprar, vender, heredar, ahorrar o simplemente tener una propiedad. Casi cualquier acción diaria tiene asociada una carga fiscal. Es como si las personas siempre tuvieran un socio que no les aporta, sino que les quita.
Un caso en el que este peso de los impuestos se siente con fuerza es en la venta de una vivienda. El Estado se lleva un buen porcentaje de lo que el propietario vendedor esperaba recibir.
La AEAT está siempre atenta a los impuestos que hay que pagar por ventas de propiedades
La necesidad de mudarse, herencias, separaciones o divorcios, negocios inmobiliarios, son algunas de las razones por las que los españoles venden viviendas. Los vendedores inexpertos suelen asombrarse cuando hacen cuentas de los impuestos que deben pagar por la venta. Al final, es como si esa propiedad, que está en sus manos porque él mismo o alguien de la familia ha pagado, nunca es 100% suya.
Pero la ley es la ley y hay que cumplir con esas obligaciones fiscales. ¿Cuáles son esos impuestos por vender una casa? La Agencia Estatal de Administración Tributaria, AEAT, es el organismo encargado de aplicar el sistema tributario. Esta entidad recuerda que el vendedor debe pagar tres tributos.
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Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI
Por un lado, aparece el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que es un impuesto municipal obligatorio que pagan los propietarios una vez al año. En el momento de la venta de la vivienda se reparte entre el vendedor y el comprador, según el tiempo en que son propietarios en el año. Cada Ayuntamiento aplica el tipo de impuesto, dentro de los límites que marca la ley. Generalmente se fija entre 0,4% y 1,1% del valor catastral para inmuebles urbanos. Puede ser mayor en caso de que existan servicios especiales en la zona.
Hay inmuebles que están exentos del pago del IBI. Inmuebles del Estado o de los ayuntamientos, bienes de la Iglesia, sedes diplomáticas, son algunos de los casos que no pagan.
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Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana
Este impuesto es conocido como “la plusvalía municipal”. También es un impuesto municipal que se paga al vender, heredar o donar una propiedad. Las explicaciones del impuesto dicen que se paga por la ganancia en la venta. Esta ganancia se estima a partir del valor catastral o por diferencia real entre el precio de compra y el de venta. Cada ayuntamiento fija los coeficientes para el cálculo.
El vendedor tiene 30 días de plazo después de la venta para hacerlo efectivo. La ley establece que si de la venta no resulta una ganancia, el vendedor puede solicitar no pagar este impuesto. También pueden estar exentas algunas transmisiones entre familiares.
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El IRPF
Este impuesto, por todos conocido, también se aplica sobre la venta de propiedades. En la declaración del año siguiente al de la venta, el vendedor tiene que declarar la ganancia patrimonial. Existen situaciones que eximen del pago del IRPF cuando se vende una propiedad.
¿En qué casos se exonera el pago del IRPF por venta de una vivienda?
No pagan IRPF por venta los mayores de 65 años y las personas dependientes. Esto se aplica solo en los casos en los que se vende es la vivienda habitual. Independientemente de la edad, también se exime del pago de IRPF si se vende una vivienda habitual y se compra otra que también sea vivienda habitual. La compra de la nueva vivienda debe realizarse en un plazo que no supere los 2 años, antes o después de la venta.
La Declaración del IRPF cuenta con mecanismos para acreditar estos requisitos de exoneración. Se sugiere a los vendedores de viviendas que revisen estas condiciones y evalúen en qué situación están para después calcular pagos y exenciones.