El acceso a una vivienda digna y adecuada se ha convertido es uno de los grandes desafíos sociales, económicos y jurídicos de las democracias contemporáneas. En efecto, la crisis de la vivienda constituye un fenómeno estructural que afecta en España y al conjunto de Europa. Los datos actuales lo acreditan. Según Eurostat, entre 2010 y segundo trimestre de 2025 los precios de la vivienda en la Unión Europea crecieron un 60,5% mientras que los alquileres se incrementaron un 28,8%.
En varios Estados miembros -Portugal, Países Bajos, Irlanda y España-, el incremento de los precios ha sido superior a esa media. Este aumento de los costes residenciales ha generado un problema creciente de sobrecargo financiera de los hogares y las familias. De acuerdo con los propios datos de Eurostat, alrededor de un 10,6% de la población urbana de la Unión Europea destina más de un 40% de su renta disponible al pago de la vivienda. Este dato refleja una creciente presión sobre los hogares, especialmente entre los jóvenes y los hogares de renta media.
El problema de accesibilidad afecta en colectivos cada vez más amplios. Los jóvenes encuentran crecientes dificultades para emanciparse: la edad media de salida del hogar familiar se sitúa en 26,3 años en la Unión Europa y supera los 30 años en España, una de las cifras más elevadas de Europa. Al mismo tiempo, hogares de renta media que tradicionalmente podían acceder al mercado residencial, encuentran cada vez mayores dificultades para hacerlo en condiciones razonables.
España no es ajena a esa problemática europea, de hecho, en las grandes ciudades el incremento del precio de la vivienda y de los alquileres ha superado ampliamente la evolución de los ingresos de los hogares. Las estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística señalan también un incremento del precio de la vivienda desde 2010, un incremento acentuado desde el año 2015. Una evolución que contrasta con la moderada progresión de los salarios reales en España, lo que ha ampliado la brecha entre los precios de los inmuebles y la renta disponible de los hogares, al propio tiempo que ha deteriorado la accesibilidad a una vivienda. El Banco de España ha señalado el aumento de esfuerzo financiero necesario para acceder a una vivienda, especialmente entre los hogares jóvenes y de renta media y baja. En el mercado del alquiler, la presión ha sido aun mayor, reflejando el desequilibrio entre oferta y demanda en las principales ciudades españolas. La Comisión Europea ha impulsado recientemente el Plan Europeo para la Vivienda Asequible (affordable Housing Iniciative), para apoyar a los Estados miembros en su objetivo de aumentar la oferta de vivienda. Un plan que incide en el impulso a la construcción y rehabilitación de viviendas, la movilización de la inversión pública y privada, junto con la adopción de reformas estructurales en los Estados miembros, orientadas a mejorar el funcionamiento del mercado residencial. Reformas que abarcarían la simplificación de los procedimientos urbanísticos, la eliminación de las barreras regulatorias que limitan el aumento de la oferta de vivienda, y la mejora de las técnicas de construcción.
En España también se ha aprobado el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 que prevé una inversión de 7.000 millones de euros. Sin embargo, la intervención del mercado de la vivienda en España no ha dado los resultados esperados, por el contrario, faltan viviendas, y la legislación urbanística vigente en España se ha erigido en un gran obstáculo para la construcción de nuevas viviendas. La rigidez de las normas, combinada con una burocracia excesiva y la falta de suelo urbanizable, impide que se construyan suficientes viviendas a unos precios asequibles.
Las políticas de vivienda en definitiva no pueden diseñarse como respuestas coyunturales ante un determinado marco político, sino que requieren medidas estructurales que creen un marco institucional, económico y regulatorio que favorezca la oferta de vivienda.
La crisis de la vivienda exige el abandono de respuestas legislativas fragmentarias y abordar el problema de la vivienda desde una perspectiva jurídica, económica e institucional de forma integrada. No cabe trasladar al propietario privado el coste de la política pública de vivienda mediante restricciones crecientes al derecho de propiedad, lo cual resulta contraproducente. Una medida coyuntural que no soluciona el problema al propio tiempo que afecta gravemente al principio de seguridad jurídica. Hay que mantener el equilibrio constitucional entre el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad, al mismo tiempo que eliminar las trabas burocráticas y fomentar la puesta de suelo urbanizable en el mercado.
El Informe del Banco de España sobre estabilidad financiera, primavera -2026, señala que el número de compraventas de vivienda en 2025 fue elevado y superior al año previo, aunque existen señales de estabilización. En 2025, las adquisiciones de vivienda se situaron en 750.000 unidades. El crecimiento de las compraventas se redujo el 12,1% en 2024 hasta el 5º% en 2025, una desaceleración particularmente intensa en la segunda mitad de 2025. Unas compraventas concentradas en la vivienda usada que abarca el 90% de las operaciones. Sin embargo, los precios de la compra de vivienda aceleraron su ritmo de aumento respecto de 2024. El crecimiento anual medio se situó, en términos nominales, en el 12,7% en 2025 frente al 8,4% en 2024. En términos reales, los precios de la vivienda crecieron a un ritmo interanual del 9,7% en 2025, frente al 5,5% en 2024. Mientras que el mercado del alquiler moderó su crecimiento de los precios.
Entre las soluciones, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) apeló por el desbloqueo de la reforma de la Ley del Suelo, con el fin de que se agilicen los trámites y se facilite la creación de nuevas viviendas. El problema del precio de la vivienda se encuentra en el déficit de oferta, que llegaría a un millón de viviendas a finales de este año 2026. La propia Federación de Municipios y Provincias (FEMP) clama porque se permita la utilización de los remanentes de tesorería para poner en marcha nuevas promociones de viviendas. Al propio tiempo que aboga por la puesta en marcha de una “Licencia Básica” que autorizaría el inicio de las obras basándose solo en un proyecto inicial, lo que ahorraría meses de tramitación y evitaría el retraso derivado de la tramitación de un proyecto de ejecución completo.
La factura fiscal además por la compra de una vivienda supondría cerca de un 26% del precio de la obra nueva. Cuando se compra una vivienda nueva hay que pagar un 10% por el IVA y un 1% por Actos Jurídicos Documentados, mientras que si la vivienda es de segunda mano hay que pagar Transmisiones Patrimoniales Onerosas. A ello hay que sumar las tasas urbanísticas, el pago del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se ha incrementado por la reforma del año 2021, en su caso, y otros gravámenes. España en definitiva es uno de los países que más gravan la compraventa de viviendas frente a la media de la OCDE (9,7%) y de la Unión Europea (6,5%). Por lo que, habría que reducir esa carga fiscal por la compra de la vivienda habitual, al mismo tiempo que fomentar la puesta en el mercado de suelo urbanizable y reducir la carga burocrática referente a la obtención de las licencias urbanísticas y que retrasan enormemente los proyectos de construcción de viviendas.
