El artículo 47 de la Constitución consagra el derecho de toda la ciudadanía a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos a promover las condiciones para hacer efectivo este derecho. Las Comunidades Autónomas de conformidad con el artículo 148.1.3ª de la Constitución han asumido las competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, mientras que las corporaciones locales gestionan el planeamiento urbanístico, la promoción de la vivienda protegida y la rehabilitación edificatoria. Por último, el Estado aprobó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
Sin embargo, el Plan estatal de vivienda 2013-2017 y el Plan 2018-2021 no han resuelto el problema en España, al igual que el Plan estatal 2022-2025 con el bono de alquiler joven y el correspondiente plan estatal. Una situación predicable igualmente respecto del último Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (aprobado por el Real Decreto 326/2026), bajo la dirección del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. El Estado es asimismo uno de los grandes propietarios de suelo y considera en ese plan que la vivienda es el quinto pilar del Estado de Bienestar, lo que requeriría un parque público de vivienda permanente. Este Ministerio ha diseñado el plan con la finalidad de articular las actuaciones estatales, autonómicas y locales, así como la gestión de las encomiendas a entidades colaboradoras para la promoción de nuevas viviendas.
Entre los años 1960-1979 se promovieron 6,5 millones de viviendas protegidas, mientras que entre los años 1980-1923 la cifra alcanzó 2,7 millones de viviendas. En este sentido, el parque autonómico y local de viviendas de titularidad pública no alcanza las 318.000 viviendas, cuando el parque de alquiler social suma el 3,5% del total, frente a la media europea del 9%. En 2024 se concedieron 44.371 calificaciones de vivienda protegida y 23.967 calificaciones provisionales. Una situación que se pretende corregir con la promoción protegida (alquiler y propiedad, de promoción pública y privada), al mismo tiempo que asegurar la permanencia indefinida de toda la oferta protegida, evitando su descalificación como vivienda protegida.
Por el contrario, la realidad es otra. A parte de la falta de un empleo bien remunerado para los jóvenes, resulta relevante la imposibilidad de convertir los ingresos laborales en capacidad real de acceso a la vivienda. Ahora tener un empleo a tiempo completo no garantiza poder independizarse, al mismo tiempo que se ha acreditado la incapacidad de encontrar una vivienda en la que los ingresos obtenidos a través del trabajo sean suficientes para cubrir los costes. El resultado es que solo el 54% de los jóvenes con empleo estable en España vive fuera del domicilio familiar. En 2024, únicamente el 31% de los jóvenes españoles vivían fuera del núcleo familiar, en 2014 la tasa era del 42%, en 2008 del 45%. Una disminución de la tasa de emancipación que representa un fenómeno que se produce a lo largo del todo el territorio nacional, y una situación que afecta a 3,3 millones de jóvenes que tienen empleo establece y no pueden independizarse.
En efecto, el precio de la vivienda, medido a través del Índice de Precios de la Vivienda determinado por el INE, ha subido en un 65% a nivel nacional (2014-2024), mientras que los salarios un 30%.
En Segovia el precio de la vivienda supera los 2.000 euros metro, con un incremento del 13% en el último año. El esfuerzo medio de los gastos de la vivienda (tanto en propiedad como en alquiler) se ha incrementado, de manera que el número de jóvenes emancipados con una hipoteca ha disminuido significativamente pasando del 43% en 2014 al 27% en 2024.
El resultado es que el régimen de tenencia refleja este cambio: la vivienda en propiedad con hipoteca pierde protagonismo mientras que el alquiler a precio de mercado se ha convertido en la opción dominante. Una opción que refuerza la demanda de alquiler y determina la subida de precios. España superará los 50 millones de habitantes, lo que determina un déficit estructural de vivienda que alcanza más de 400.000 unidades según el Banco de España y un déficit habitacional de emancipación agregado de 311.403 en el período 2014-2024 (14.120 en Castilla y León). Un desequilibrio entre oferta y demanda estructural que se viene sucediendo desde la crisis de 2008 y tiene difícil solución a corto plazo claramente.
Una solución que parte en primer lugar con la modificación de la regulación del mercado hipotecario para facilitar el acceso al crédito hipotecario de las familias y jóvenes. En segundo término, hay que incrementar la oferta de vivienda por parte del sector privado y la promoción pública directa de vivienda asequible o vivienda social, dado que en 2025 se han acabado solamente cerca de 85.000 viviendas. Una tímida subida de la oferta privada destinada a la venta y no al alquiler. En tercer lugar, el déficit estructural de vivienda ha de atacarse con la modificación de la gestión del suelo y la regulación de los permisos necesarios para emprender obras de carácter residencial. El proceso de obtención de una licencia está fuertemente comprometido por las regulaciones normativas: de tipo medioambiental, de eficacia energética, de seguridad y de necesidades locales, lo que dificulta la construcción de viviendas. La cuarta medida deriva de la potenciación del desarrollo privado de nueva vivienda con incentivos que consigan hacer rentable para los promotores la construcción de viviendas a precios asequibles. Unos incentivos que pueden consistir en la cesión de suelo a largo plazo por parte de las administraciones públicas, ayudas financieras públicas (préstamos o avales del Estado) y las subvenciones directas. Una efectividad que depende de factores como los costes de construcción, la disponibilidad de suelo urbanizable, y los tipos de interés. En quinto lugar, la política de promoción pública directa de vivienda social y/o asequible es uno de los instrumentos de política de vivienda con más historia. En general, se ha centrado en producir vivienda social para atender a familias sin recursos y la emancipación de los jóvenes, ahora ampliada hacia el desarrollo de una oferta asequible para el común de la ciudadanía. La sexta medida está constituida por las ayudas al demandante de vivienda, desde los bonos para sufragar el alquiler hasta subvenciones para los intereses de los préstamos hipotecarios, pasando por los avales públicos para la compra de vivienda o las desgravaciones fiscales para los arrendadores que ponen su patrimonio inmobiliario en alquiler. Sin embargo, estas ayudas, atractivas desde el punto de vista político, son contraproducentes desde el punto de vista económico, dado que estas ayudas en un mercado tensionado por el exceso de demanda se trasladan por completo al precio.
Por último, debemos citar las medidas de control de los precios del alquiler. La medida más popular es la indexación o la indexación limitada (por un techo) de las actualizaciones al precio del alquiler. Una medida que tiene el doble propósito de proteger a los inquilinos de la volatilidad del mercado del alquiler, al mismo tiempo que proteger el poder adquisitivo de los pequeños arrendadores. El control del nivel del alquiler inicial es la medida más polémica y supone fijar el techo al que se puede ofrecer el alquiler de una vivienda. Medida adoptada en España para supuestos de tensión en el mercado de alquiler de una zona o referido a un colectivo de inquilino vulnerable. Una medida que puede aliviar el precio a corto plazo, pero que no resuelve un problema estructural de falta de oferta de vivienda en alquiler. Al mismo tiempo que al reducir la rentabilidad para los arrendadores de una forma artificial, disminuye la oferta de vivienda en alquiler de la zona y reduce el incentivo de los arrendadores para mantener adecuadamente una vivienda. Por otra parte, estas medidas expulsan de una zona a las familias con rentas más bajas a las que inicialmente se pretende proteger.
El problema viene determinado por el aumento de los precios de venta o alquiler de una vivienda por encima del IPC, mientras las ayudas al alquiler o la compra tienen a trasladarse a precios en un mercado tensionado y no abordan las causas estructurales del problema de la vivienda en España. Más eficaces son las medidas referentes a la agilización de licencias, pueta en el mercado de suelo urbanizable, incentivos a la promoción privada de vivienda asequible o programas de vivienda pública. Un problema de acceso a la vivienda que se ha convertido en una nueva de frontera de desigualdad y que amenaza la movilidad social y la sostenibilidad del pacto intergeneracional en España, a menos que se le dé una solución real.
