Tantas como antes de la burbuja, pero muchas menos de las que se podrían vender. En 2007, justo antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria, en la provincia de Segovia se vendieron 2.943 viviendas; en 2025, fueron 2.992, un 1,6% más, y la demanda fue muy superior a la oferta.
Pero las similitudes entre los mercados inmobiliarios de 2007 y 2025 acaban ahí, en el volumen de compraventas. “En Segovia, no se puede comparar la situación actual con la previa a la burbuja inmobiliaria. La oferta de vivienda hoy es mucho más limitada. Entonces, Segovia estaba llena de grúas; hoy, apenas hay. Ahora, la financiación está mucho más controlada. Los bancos analizan muchísimo la solvencia del comprador para evitar lo que pasó porque la gente dejó de pagar y les embargaron la casa o siguen pagando una hipoteca mayor que el valor actual de su vivienda”, explica María Jesús Fernández Ayuso, desde su despacho de la inmobiliaria Segohouse, donde descarta una caída del mercado inmobiliario como la que ocurrió hace casi veinte años.
“Ha cambiado el perfil del comprador. Entonces, era un comprador totalmente especulativo. Se vendía sobre plano varias veces el mismo inmueble. Ahora, el mercado está más enfocado a la vivienda habitual y a la inversión a largo plazo, al alquiler o a la vivienda turística”, asegura.
“Los compradores ahora buscan viviendas eficientes para ahorrar en luz y gas, casas con geotermia y, después de la pandemia, viviendas con terraza o patio. También están los que aprovechando que las distancias son pequeñas buscan un chalet en La Lastrilla o Palazuelos, que al final es casi como estar en Segovia”.
Fernández Ayuso hace su radiografía del mercado inmobiliario segoviano a pie de calle, pero se acerca mucho a la que ha publicado esta semana el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana correspondiente a 2025, donde la compraventa de viviendas creció un 5% con respecto al año anterior tras contabilizar 752.098 operaciones, la mayor cifra registrada precisamente desde 2007.
Las compraventas de viviendas encadenan dos años consecutivos en positivo y por encima de las 700.000 unidades tras la caída cercana al 11 % que registraron en 2023 ante la subida de los tipos de interés para hacer frente a la escalada de la inflación y el encarecimiento de la financiación.
Otra diferencia entre el mercado de 2007 y 2025 es que la inmensa mayoría de viviendas que se venden son de segunda mano, y cada vez se agranda más la brecha con las nuevas. En 2025, la venta de vivienda libre usada en España creció un 5,3% interanual, hasta las 667.959 unidades, mientras que las compraventas de vivienda nueva crecieron solo un 2,1% y sumaron 62.758.
De las 2.858 viviendas libres que se vendieron en Segovia el año pasado, 2.686 fueron de segunda mano y 172 nuevas. Las viviendas usadas representaron el 94% del mercado frente al 6% de las nuevas.
María Jesús Fernández observa a diario esa escasez de vivienda nueva y apunta algunas de las causas. “La falta de vivienda nueva tiene que ver mucho con la falta de suelo; lo hay, pero hay que ordenarlo. Además, la tramitación urbanística en Segovia es muy lenta. Una licencia tarda entre 12 y 18 meses, como mínimo, y así no se puede planificar una construcción cuando el precio de los materiales y la mano de obra está cambiando cada mes. Y la mano de obra no es que sea cara, es que no hay. Los constructores se jubilan porque no encuentran albañiles”.
Miguel Ángel García Barrio, de la inmobiliaria Triángulo, opina como su colega. “El problema que tenemos aquí en Segovia es que cada vez hay menos viviendas, aunque parezca mentira por todo lo que se vende. Falta obra nueva y la que hay en marcha está en la misma zona, en la plaza de toros, hay alguna más en San Francisco, pero falta mucha oferta”, asegura.
Un exceso de demanda que ha vuelto loco al mercado. “Lo que está en precio se vende bastante rápido”, asegura García Barrio, que observa con preocupación como la falta de viviendas distorsiona los precios. “Últimamente, sobre todo, hay gente que está poniendo precios desorbitados a sus viviendas. En la zona de San José, por ejemplo, están pidiendo ahora mismo 180.000 euros por un piso. Y con esos precios, ni dan las tasaciones ni la gente compra y las viviendas terminan bajando”.
“Aunque nosotros orientamos a los vendedores, ellos ven los precios en los portales de internet, y si un vecino vende por 300.000, ellos piden 320.000, y el siguiente pide 340.000. Al final, los precios no son reales. Un ejemplo. Nosotros tasamos un piso en 300.000 euros,el cliente consultó a otra inmobiliaria y le dijeron que podía pedir 400.000. Lleva tres meses a la venta y ya ha bajado a 325.000, y se venderá cuando esté en su precio”, vaticina García Barrio.
María Jesús Fernández, de inmobiliaria Segohouse: “Un piso anunciado en la web puede durar horas. Hay clientes que compran sin ver la casa, por las fotos o el vídeo”
Miguel Ángel García, de inmobiliaria Triángulo: “Falta obra nueva y la que hay en marcha está en la misma zona, en la plaza de toros, hay alguna más en San Francisco, pero falta mucha oferta”
Pero no es la falta de oferta la única peculiaridad del mercado inmobiliario de la ciudad de Segovia. La demanda ha crecido por la aparición de nuevos compradores. “Hay una variedad de clientes muy grande. Hay personas mayores que viven en los pueblos que vienen mucho a Segovia por temas médicos y están buscando alquileres pequeños para pasar temporadas en la ciudad. Esa demanda antes no existía. También hay madrileños que compran casa en Segovia y van y vienen todos los días al trabajo. Médicos, muchos funcionarios… vienen por la cercanía y por la calidad de vida que ofrece la ciudad”.
Tantos clientes potenciales hacen muy fácil algunas ventas. “Horas. Un piso anunciado en la web puede durar horas. Hay clientes que compran sin ver la casa, por las fotos o el vídeo”, afirma la responsable de Segohouse.
Otros clientes que solo tiene el mercado inmobiliario segoviano son los alumnos de la IE University, objetivo de los inversores en inmuebles. “En Segovia, cada tipo de inversor busca una zona distinta. El inversor potente busca el casco antiguo por la IE University y el inversor con un poder adquisitivo medio busca alrededor de la UVA, enfocado al alquiler para los estudiantes que comparten piso”, afirma Fernández Ayuso.
Desde la inmobiliaria Triángulo también saben que el objetivo de los inversores es el centro histórico y la IE. “Los que compran en metálico son inversores, que lo hacen, sobre todo en el casco antiguo, para luego alquilar, sobre todo, a la gente de la IE University”.
Y la consecuencia de esa atracción es evidente. “Los alquileres son altísimos, el casco antiguo está prohibitivo por la IE y la vivienda turística. Hace unos años no había pisos en 1.000 euros en esa zona de Segovia, ahora prácticamente no bajan de ahí”, asegura García Barrio.
Desaceleración
El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana apunta a una moderación en las compraventas. A lo largo de 2025, las compraventas de vivienda fueron moderándose las subidas hasta acabar el cuarto trimestre con el menor crecimiento del ejercicio, que sigue marcado por la falta de oferta disponible para atender el aumento de la demanda ante el crecimiento de la población.
En concreto, las compraventas arrancaron el año con una subida de doble dígito, del 14,7 % en el primer trimestre. En el segundo las transacciones suavizaron su incremento al 3,5 % interanual. En el tercero la subida fue del 2,9 % y en el cuarto de apenas un 0,57 %.
A pesar de las mejores condiciones hipotecarias, el mercado sigue acuciando un déficit de vivienda que continúa presionando al alza los precios y dificultando el acceso a buena parte de la población, especialmente jóvenes y aquellos con menos recursos.
Por lo que respecta al cuarto y último trimestre del año, las compraventas crecieron solo un 0,57 %, aunque la cifra de operaciones fue de 200.441. Hay que remontarse al segundo trimestre de 2007, hace 18 años, para encontrar un dato tan alto de operaciones (227.562).
En la provincia de Segovia, en el último cuatrimestre de 2025 se completaron 788 transacciones de viviendas, pero a diferencia de en España, el de 2024 fue mejor, un 5% mejor, ya que entonces se vendieron 842. En 2007, fueron 681 y el mejor último cuatrimestre para el mercado inmobiliario fue el de 2004, cuando se vendieron 907 viviendas.
España
Las compraventas crecieron en 2025 en Andalucía un 7 %, hasta las 148.096; en Cataluña subieron un 8 %, hasta las 117.060 y en la Comunidad Valenciana un 1,4 %, hasta las 114.977. En el caso de la Comunidad de Madrid, las operaciones cayeron un 4,6 % interanual, hasta las 84.015.
En Castilla y León, el crecimiento interanual fue de un 13%, pasando de las 36.562 viviendas vendidas en 2024 a las 41.319 que se vendieron en 2025.
La vivienda sube un 9% en la provincia de Segovia
Tinsa, empresa especializada en tasaciones inmobiliarias, también ha hecho públicas esta semana sus conclusiones sobre la evolución de los precios en el mercado inmobiliario español durante 2025. Un informe en el que Segovia aparece como la provincia castellanaleonesa donde más subieron los precios el año pasado, un 9%.
El precio medio del metro cuadrado de las viviendas segovianas terminó el año pasado en 1.298 euros, lejos de los 877 que cuestan en Zamora, donde los precios bajaron un 0,2% con respecto al año anterior, y acercándose a los 1.499 de Valladolid (5,4%).
En España, el cuarto trimestre de 2025 trajo un incremento interanual de los precios del 13,1% y dejó el precio medio del metro cuadrado en 2.094 euros. Muy cerca ya de los máximos que se alcanzaron en 2007, cuando llegó a los 2.162 euros.
Por comunidades autónomas, En las que más se incrementaron los precios el año pasado fueron Madrid (19,8%) y Comunidad Valenciana (15,95%). Por su parte, Castilla y León se situó tercera por la cola con una subida de (5,41%) solo en La Rioja (4,92%) y Extremadura (4,14%) los precios subieron menos.
Entre las capitales de provincia, Madrid es la más cara (4.886 euros/m2) seguida de San Sebastián (4.778 ) y Barcelona (4.269 ). Las más baratas son Zamora (1.175 euros/m2), Ciudad Real (1.227) y Lugo (1.240 ).
La ciudad de Segovia, donde los precios subieron el 11,5%, el metro cuadrado cuesta ya 1.786 euros. En el resto de capitales de la región, el precio del metro cuadrado se sitúa entre los 1.171 euros de Zamora (5,9%) y los 1.712 de Salamanca (9,2%).
En su informe, Tinsa habla de ‘esfuerzo teórico anual’, que es el porcentaje de la renta disponible del hogar medio destinada al pago del primer año de una hipoteca que financia el 80%d e una vivienda media. Según ese ránking, los castellanoleoneses están en el 27,6% y los segovianos en el 26%. En Segovia capital, ese esfuerzo es del 34,9%.
La vivienda en España, un lujo alcanzable a los 41,8 años
La vivienda es el principal problema de España para el 42,6% de los españoles, un problema que afecta directamente al 28,2% de los entrevistados por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) en su ‘Barómetro de febrero 2026’.
Una preocupación que se agudiza entre los más jóvenes. Según el Consejo de la Juventud de España, la falta de acceso a una vivienda produce ansiedad al 52% de los jóvenes. Lo ven como un “lujo inalcanzable”. Accesible solo para el 15,2 % de los jóvenes entre 16 y 29 años, que son los que viven actualmente fuera del hogar familiar.
Otra cifra que puede producir angustia es la edad media de los compradores de vivienda en España, que según el Consejo General de la Arquitectura Técnica de España está en los 41,8 años.
Con datos de notarios y registradores, el Consejo asegura que en algunas comunidades se acerca ya a los 50 años. Si a comienzos de los años 2000 el acceso a la primera vivienda se producía habitualmente entre los 31 y los 33 años, hoy ese momento se retrasa hasta los 38-41 años.
El mencionado estudio habla de una “geografía del retraso”, en la que los mercados más tensionados empujan la edad de compra hacia etapas mucho más avanzadas de la vida. En este sentido, las comunidades como Murcia, Castilla-La Mancha o Extremadura registran edades medias de compra cercanas a los 45 años.
En el extremo opuesto se sitúan Baleares y Canarias, donde la edad media de los compradores se acerca a los 50 años, Comunidades con fuerte presión inmobiliaria como Madrid y Cataluña se sitúan en torno a los 47 años de media.
