En Segovia hay un parque de viviendas cifrado en 62.500 unidades, de las cuales 12.000 están alquiladas según el INE, mientras que el precio del alquiler se ha incrementado en un 25% el pasado año por la falta de vivienda, sobre todo en la capital, por la amplia población estudiantil.
España vivió el boom inmobiliario en la primera década de este siglo XXI. Desde el año 2000 se produjo un periodo muy intenso en la construcción de viviendas, fase que había comenzado unos años antes y que derivó en que en los años 2007 y 2008 se terminaran más de 600.000 viviendas nuevas. El resultado fue que a lo largo de esa década se terminaran más de 4,7 millones de viviendas nuevas, cifra que superaba ampliamente los niveles alcanzados en décadas anteriores. Para explicar este gran crecimiento debemos apuntar que la emigración justificó más del 50% de ese aumento. El cambio brusco vino motivado por la crisis financiera del año 2008, con una grave destrucción de empleo y aumento del paro, que determinó la congelación de la demanda y la creación de un amplio stock de viviendas sin vender cifrado en más de 650.000 unidades en el año 2010.
La consecuencia es que a partir del año 2008 la construcción de viviendas se desploma de manera abrupta y entre los años 2010 y 2020 el número de viviendas terminadas se sitúa en un promedio de 75.000 por año, mientras que se mantiene la creación de hogares que fue absorbiendo aquel stock de 250.000 viviendas, por lo que las viviendas sin vender se situaron en 2020 en 450.000 unidades, un dato que ha resultado incierto.
Así, el número de hogares entre los años 2019 y 2023 ha aumentado en más de 900.000 unidades, mientras que el número de viviendas terminadas alcanzó la cifra de 430.000 en ese período. Cabría pensar que ese fenómeno podía compensarse con las 450.000 viviendas sin vender, sin embargo, esa cantidad de viviendas ha sido absorbida por el mercado. Según, el INE en el año 2021 había 3,8 millones de viviendas vacías en España, pero están localizadas en municipios de pequeño tamaño (80%), sin condiciones de ser habitadas y donde además la demanda es menos intensa.
El número de hogares en España entre los años 2021 y 2023 habría aumentado en 580.000 unidades, un aumento concentrado en las zonas con mayor dinamismo demográfico y económico donde existe mayor necesidad de vivienda nueva.
En definitiva, el mercado inmobiliario está siendo objeto de análisis y ha entrado en el debate político debido a su impacto en la economía española y en la calidad de vida de los ciudadanos. Tras la burbuja inmobiliaria y su posterior estallido en 2008 el sector se ha ido recuperando.
Por otro lado, existe una creciente demanda de vivienda, especialmente en áreas urbanas, impulsada por factores demográficos y económicos al tiempo que la oferta de vivienda no ha podido mantenerse al ritmo de esa demanda, lo que ha llevado a un aumento de los precios y de las dificultades en la accesibilidad, particularmente para los jóvenes y las familias con bajos ingresos. Existe un desequilibrio de 600.000 viviendas nuevas en este momento lo que ha generado una presión adicional sobre el mercado de alquiler adonde se ha derivado básicamente la demanda de vivienda de los nuevos hogares y por tanto los precios también han experimentado un incremento sostenido.
Existen dificultades adicionales como el aumento de los costes de producción debido a la inflación de los precios de los materiales junto con las políticas de suelo restrictivas y la dificultad de obtención de permisos de construcción y que han limitado la capacidad de respuesta del mercado inmobiliario a la creciente demanda. A ello se suma la falta de mano de obra y las dificultades de acceso al crédito inmobiliario, aunque el factor financiero no parece el problema fundamental. El resultado es que el mercado del alquiler se ha visto presionado, dada la creciente demanda, combinada con una oferta insuficiente, lo que ha llevado a un aumento significativo de los precios en muchas áreas urbanas.
Un aspecto clave en la mejora del acceso a la vivienda es la gestión eficaz del suelo urbanizable. Por tanto, resulta imprescindible una nueva Ley del Suelo que permita reducir la inseguridad jurídica y el desarrollo de nuevas actividades de construcción de vivienda. Una planificación adecuada del suelo es fundamental para garantizar una oferta suficiente de viviendas y moderar el incremento de los precios. Es decir, es necesaria la adopción de políticas que faciliten el desarrollo de nuevas viviendas mediante la simplificación de los trámites burocráticos y la rápida transformación del suelo existente en suelo listo para su uso en proyectos de construcción. Esta idea permitiría dar respuesta de forma ágil a la demanda y contribuiría a mantener la estabilidad del mercado inmobiliario.
En este estado de cosas, la construcción de vivienda asequible es una cuestión de gran importancia, de nuevas casas y rehabilitación de las existentes mediante la mejora de su eficacia energética y las condiciones de habitabilidad. También sería deseable la introducción de incentivos fiscales para la construcción de viviendas asequibles y la colaboración público-privada para el incremento de la oferta.
En Segovia, la rehabilitación de las viviendas existentes es una estrategia clave para incrementar la oferta y mejorar las condiciones de vida en el centro de la ciudad, también es elogiable el plan referido a los Entornos Residenciales de Rehabilitación Programada (ERRP) en los barrios de El Salvador y San Millán. El impulso de la renovación de edificios antiguos y la mejora de la infraestructura urbana no solo incrementará la oferta de vivienda sino que también contribuirá a la sostenibilidad ambiental. Los programas de subvenciones y ayudas para la renovación pueden fomentar la inversión en materia de la eficacia energética y habitabilidad de las viviendas existentes.
Además, la rehabilitación puede ayudar a revitalizar áreas urbanas degradadas, mejorando la calidad de vida de sus habitantes y promoviendo un desarrollo urbano más equilibrado. Este enfoque integral incluye la mejora de la accesibilidad y la adaptación de los hogares a las necesidades de una población envejecida. Ello implica asegurar unas condiciones adecuadas para las personas mayores y las personas con movilidad reducida, una accesibilidad en los proyectos de rehabilitación que contribuirá a crear un entorno más inclusivo en nuestra ciudad.
En la resolución del problema de vivienda, deberían integrarse las tecnologías más avanzadas y prácticas de construcción junto con la utilización de técnicas de construcción modular y prefabricada, lo que implica una reducción de los costes y la aceleración de los tiempos, mientras que el uso de materiales sostenibles y energías renovables puede disminuir el impacto ambiental de los nuevos desarrollos urbanísticos.
En relación al mercado del alquiler, es necesario la reconstrucción del equilibrio entre la protección a los inquilinos y la protección de los derechos del propietario, mediante la creación de un entorno regulatorio estable y predecible que fomente la inversión en el mercado del alquiler, aumentando así la oferta de viviendas de alquiler a precios asequibles. A todo ello, hay que añadir la necesidad de una adecuada financiación para hacer accesible la vivienda a las familias de ingresos medios o bajos, evitando el endeudamiento excesivo, junto con el incremento de la educación financiera de los compradores en la toma de sus decisiones.
En resumen, resulta imprescindible una gestión eficaz del suelo, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles, con el objetivo de conseguir un mercado inmobiliario equilibrado en España.
La colaboración entre el sector público y privado, junto con una planificación urbana eficaz, resulta fundamental para alcanzar aquellos objetivos y asegurar un acceso equitativo a la vivienda de todos los ciudadanos, lo cual redundará en una estabilidad económica y social en nuestro país con un desarrollo urbano equitativo.
No obstante, como conclusión, podemos decir que desde el año 2021 se está produciendo un desajuste importante entre la oferta de vivienda y la demanda del mercado de tal forma que, la oferta de vivienda nueva (entorno a 100.000 viviendas año) está siendo notablemente insuficiente debido a factores como el desajuste con la creación de hogares en estos tres últimos años de aproximadamente 250.000 viviendas; la falta de una localización adecuada de viviendas vacías que podrán salir al mercado y, probablemente también, a un estado de conservación que requeriría de una rehabilitación importante y una demanda de vivienda como segunda residencia de al menos 60.000 viviendas al año.
El resultado es que en estos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año para poder hacer frente a este desajuste (200.000 en total).
Por tanto, es necesario la construcción de ese número de viviendas nuevas para que el mercado quede cubierto. De acuerdo con las proyecciones del INE respecto de la evolución de la población española y la creación de hogares, la población española pasará de 47,4 millones de habitantes en 2022 a 51,7 en 2037 (43,7 millones en 2039 y 54,6 en el año 2074). Al mismo tiempo que el número de hogares pasaría 18,5 millones de hogares del año 2022 a 21,7 millones en 2037. Es decir, en el conjunto de esos quince años el número de hogares experimentará un crecimiento superior a 3,2 millones de unidades. No obstante, aunque este crecimiento es continuado, su aumento será decreciente, dado que durante el primer quinquenio (2023-2027) habrá un crecimiento medio anual sostenido superior a los 215.000 hogares nuevos, lo que supone un aumento de más de un millón de hogares en el conjunto de los cinco años.
De modo que a partir del año 2027, la creación de nuevos hogares tenderá a reducirse progresivamente, siendo el crecimiento medio anual del siguiente quinquenio (2028-2032) de 190.000 hogares por año y, el último quinquenio de la serie proyectada se reduce esa cifra a las 140.000 unidades al año. Sin embargo, el crecimiento del número de hogares del conjunto de España no es equilibrado a nivel regional, con los mayores incrementos en el período 2023-2027 en Cataluña (40.000), Comunidad Valenciana (30.000), Murcia, Andalucía (35.000), Baleares, Canarias y Madrid (45.000), con la presión añadida en estas Comunidades del turismo y la demanda de vivienda de la población extranjera.
. En consecuencia, para atender la demanda para el período 2024-2029, es necesario un volumen total de 200.000 viviendas por año, es decir, un millón de viviendas en el conjunto de los cinco años. Dado que los niveles actuales de construcción de vivienda nueva, en torno a 100.000 viviendas/año, son claramente insuficientes para cubrir la actual demanda existente, por lo que es necesario duplicar esa cifra. En segundo lugar, hay que destacar en relación a la creación de nuevos hogares, que en los próximos cinco años 2024-2029 las necesidades de vivienda nueva se pueden cifrar en 175.000 – 200.000 unidades al año. Por último, a partir del año 2032 el ritmo de viviendas nuevas puede cifrarse en 100.000 de acuerdo con las proyecciones del INE.
La escasez de vivienda determina una dificultad añadida de los jóvenes y así emanciparse del entorno familiar (la edad de emancipación de los jóvenes en España supera los 30 años), y contribuye a explicar una baja tasa de natalidad.
A principios de los años 2000, casi seis de cada diez jóvenes residían en una vivienda en propiedad, frente a cuatro que lo hacían pagando un alquiler. En la actualidad tan solo el 30% de los jóvenes viven en propiedad, por la subida de los tipos de interés de los préstamos y del precio de la vivienda, lo que ayuda a tensionar el mercado del alquiler. De hecho cuatro de cada diez inquilinos dedican más del 40% de su renta disponible al pago del alquiler.
La tasa de paro de los jóvenes de entre 25 y 29 años superó en 8,2 puntos porcentuales, la media de la Unión Europea, y para el colectivo de entre 20 y 24 años el diferencial se eleva hasta 13,3 puntos. Lo que se suma a la inexistencia de un gran parque de viviendas en alquiler de titularidad de las Administraciones Públicas, a diferencia de los países nórdicos, Francia, Irlanda y Reino Unido.
No obstante, la economía española en los años 2022-2023 ha vuelto a la senda del crecimiento del PIB y del empleo, aunque la inversión en vivienda es relativamente baja. La edificación en vivienda nueva no ha llegado a las 100.000 unidades en 2022 y 2023, frente al ritmo de crecimiento potencial de hogares antes citado. Sin embargo, el legado de la burbuja inmobiliaria nos ha dejado 1,6 millones de hogares potenciales y una sobreabundancia de suelos urbanizables a la espera de desarrollo y ejecución. Son suelos con una capacidad para edificar más de 6,8 millones de viviendas y su situación urbanística es la de suelos urbanos no consolidados o suelos urbanizables delimitados o sectorizados, es decir, terrenos que disponen de un planeamiento en desarrollo y, por alguna circunstancia, paralizado desde hace 20 años. Su ejecución supondría incorporar los suelos urbanizables no delimitados o no sectorizados, para la construcción. Este excedente de suelo sin ejecutar deriva de un anterior planeamiento urbanístico extensivo en la periferia de las ciudades y permitiría compensar el déficit actual. Por lo que, además de otras medidas a corto plazo, debe incentivarse a los propietarios, promotores y autoridades urbanísticas para que desarrollen el planeamiento que permita terminar la transformación de esos suelos en suelos listos para edificar y, así, atender la demanda.
Unas medidas aplicables en la ciudad de Segovia, mientras que en la provincia han de aprobarse planes para la fijación de población en el medio rural, como el firmado recientemente entre la Diputación y la Comunidad de Castilla y León.
