Las inmobiliarias de la porvincia de Segovia han cerrado un buen año de ventas a pesar de todas las dificultades actuales. EL balance es positivo en cuanto a las ventas, todo ello en un ambiente en el que el alza de precios está afectando más a otros sectores que al de la vivienda. Así lo corroboran diversos estudios, que avalados por la experiencia directa de las inmobiliarias de la provincia, dejan entrever las condiciones del mercado, los factores de venta y alquiler, y el perfil de comprador.
El estudio realizado por el portal Indomio revela que el precio medio del metro cuadrado en la provincia para los inmuebles residenciales se sitúa en 1.321 euros. Si se estudian los datos del pasado mes de noviembre, el precio para los inmuebles en venta en la provincia de Segovia ha sido más alto en la población de Vegas de Matute, con 1.753 euros por metro cuadrado. Por el contrario, el precio más bajo ha sido el de la población de Sauquillo de Cabezas con una media de 141 euros por metro cuadrado.
Tras Segovia capital, los lugares donde más caro es adquirir una vivienda son Chañe, Tabanera La Luenga, Marugán, Ituero y Lama o Valverde del Majano, entre otras. El resto de la provincia se reparte en precios moderados y medios. Que estos precios sean elevados en estas zonas se debe a un mal que acecha a toda la península: la falta de vivienda, falta de producto para compra o alquiler.
En muchos puntos d ela provincia no se ha vuelto a construir nada desde 2007, hecho que tiene sus consecuencias aun hoy en día. El precio de venta ha ido evolucionando -como se puede apreciar en la gráfica anexa-, en esta última década a la vez que el mercado: aumento de la demanda, poca disponibilidad de vivienda, subida incesante de precios.
Sin embargo, todas estas tabalas reguladas pierden algo de valor en las localidades rurales. La experiencia de HOgarte Inmobiliaria en Cuéllar y Anna Inmobiliaria en El Espinar coincide: cada caso es muy concreto y no obedece a los comportamientos del mercado como tal. Existen casos personales de venta en los que urge la transacción, problemas familiares o determinadas circunstancias que aceleran la venta del inmueble o cambian su precio, situándolo por encima o por debajo de la media.
En cualquier caso, el balance que realizan desde las inmobiliarias e spositivo y coincide: si existiera más producto, los condicionantes son completamente favorables para la venta. El precio se encuentra moderado para el comprador y sí existe liquidez en muchos casos, pero no hay producto: no hay vivienda. “Todo lo que sale, se vende”, explican desde Cuéllar, y afirman que la lista de interesados es amplia cada ve que se oferta un nuevo inmueble en la localidad o en los municipios de la comarca.
DOS FACTORES DETERMINANTES
Para estas zonas de la provinicia y según la experiencia de profesionales del sector, actualmente existen dos factores determinantes en la venta. El primero de ellos y más relevante es el Euribor. Los altos niveles actuales ceran una enorme inestabilidad: no saber hasta dónde puede llegar la cuota de una hipoteca hace que se frene la compra. Todo apunta a una bajada de los tipos a comienzos de 2024, y una estabilización en el inicio del verano, pero se trata de uno de los factores que más afectan al potencial comprador.
Otro de los condicionantes es la inestabilidad laboral, que desde El Espinar achacan también a la inestabilidad política del país estos meses. La falta de gobierno también ha influido en el mercado y sus fluctuaciones estos meses. En cuanto a lo laboral, incide directamente en la capacidad de compra.
PERFIL COMPRADOR
En este año con datos positivos, el sector coincide en el tipo de perfil que se está convirtiendo en comprador. Sobre todo son parejas jóvenes que optan por la compra cansados de un etapa de alquiler. “Prefieren pagar una cuota de la hipoteca a seguir pagando alquiler; juntan ahorros para poder comprar y dan el paso”, explican desde ls inmobiliarias. Igualmente, son muchas las que quieren independizarse y “no podemos ofrecerles mucho por la falta de vivienda”.
Otro perfil importante es el del inversor: ese comprador que adquiere una segunda vivienda para rentabilizar con alquiler. La provincia de Segovia es de las más rentables en esta práctica y en la adquisición de locales comerciales. La demanda de alquileres anima a este tipo de comprador con su adquisición.
Por último y como dato curioso, se destaca, después d ela pandemia, el perfil de comprador divorciado. Así lo aseguran desde el sector en El Espinar: hombre o mujer de alrededor de 50 años en adelante; afirman que este perfil se ha dado tras la pandemia, que tantas consecuencias ha traído en todos los aspectos.
El paso de la pandemia: revalorización y deseo de compra fuera de la capital
Una de las muchas consecuencias que trajo la pandemia fue la revalorización del espacio rural. Para todos aquellos habitantes de la urbe, las restricciones hicieron replantearse el modo de vida y, sobre todo, el tipo de vivienda en el que invertir. No ha sido una elección para todos los bolsillos, pero sí una opción planteada para los que antes no habían ni siquiera pensado en la posibilidad de adquirir vivienda en un pueblo.
Como explican desde las propias inmobiliarias de la provincia, en zonas como la de Cuéllar y comarca se despertó este interés ya en el verano de 2021; fue paulatino y no cesó, con un auge en 2022. En los periodos vacacionales, foráneos comenzaron a acudir en busca de segundas viviendas en las localidades de la comarca y de la provincia: un lugar en el que escapar de la ciudad. Ese interés, como explican, llegó a materialzarse en numerosos casos con ventas de inmuebles en localidades como Zarzuela del Pinar, Lovingos, o municipios de características similares.
Se concentraron varias circunstancias sumadas al deseo de los compradores, y es que en muchos casos, los vendedores vieron una oportunidad de vender un inmueble que en remoto caso hubiera sido del agrado del comprador que ahora se estaba interesando por él; años de intención de venta por fin verían consumada la transacción . Indican que en algunos casos -en la gran mayoría casas unifamiliares-, el inmueble que había resultado de una herencia, a repartir entre familiares y que solo suponía un gasto para los mismos, fue la oportunidad para ese comprador interesado por las circunstanciales puntuales de esas fechas.
En muchos casos se vendieron inmuebles a muy buen precio para aprovechar estas circunstancias; no se trató de “tirar los precios”, pero sí de beneficiarse de esa tendencia de compra. Comentan también que en buena parte de los casos “daba igual el pueblo, solo hacerse con una vivienda”. Aunque el perfil de comprador fue el de familia o pareja que buscaba segunda vivienda, también fue condicionante la implantación del teletrabajo en muchas empresas. Así lo comentan desde la Inmobialiar Anna de El Espinar, que aseguran que este modelo de trabajo fue determinante en buscar no segunda, si no primera vivienda fuera de unca capital “absolutamente saturada”, con las condiciones que ofrece salir. Fue el momento en que aquellos que, obligados, abonaban un alquiler, se interesaron por la vivienda en los municipios como este, con conexión directa hasta Madrid.
REVALORIZACIÓN PROPIA
Al igual que se dio un movimiento de venta importante de inmuebles que en otras circunstancias no hubieran sido atractivas en el mercado, indican desde las inmobiliarias que muchas de ellas, por estas mismas circunstancias, se retiraron de la venta. Aquellos propietarios que antes quisieron deshacerse de esas viviendas que les suponían un gasto, tras la pandemia las revalorizaron para uso propio y poder disfrutarlas; por ello, se retiraron de la venta para plantearse su reacondicionamiento y su uso.
ACTUALMENTE
Esta tendencia, aunque se sigue dando puntualmente, experimentó un freno, aunque sigue habiendo un interés por esa segunda vivienda y salir de la capital puntualmente. Sin embargo, lo que se explica desde las inmobiliarias es la falta de viviendas, también de este tipo. Las viviendas más viejas, normalmente heredadas, suponen un gran gasto de acondicionamiento para la venta que los propietarios no quieren o no pueden asumir para la venta. El alza en los precios de materiales y la mano de obra genera una incertidumbre que el propietario no asume. Esto deriva en casas en ruinas en buena parte de los pueblos de la provincia, que de ser de otro modo estarían en el mercado inmobiliario y, muy posiblemente, se venderían. En cualquier caso, esa falta de vivienda se acusa a todos los niveles y en toda la provincia.
