El objetivo de toda regulación normativa es la seguridad jurídica. Esta finalidad adquiere una relevancia especial en el campo del tráfico privado, ya sea mercantil o civil. En España la iniciativa legislativa ha funcionado bien puesto que en el campo del derecho civil, con mínimos cambios, dura desde hace 140 años. El principio general de la relación entre particulares es el de “pacta sunt servanda”, que quiere decir que los acuerdos tienen que ser respetados y cada uno de los contratantes compelido a cumplir sus obligaciones según lo pactado. Este principio tiene su expresión en los artículos 1.091, 1256 y 1.258 de nuestro Código Civil. Sin embargo, en ocasiones extraordinarias devienen circunstancias que hacen que a una de las partes le sea especialmente oneroso el cumplimiento de su deber, desapareciendo o difuminándose la base objetiva y causal que dio en su día origen a la relación contractual. Es entonces cuando la afectada puede solicitar la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, que se puede traducir como estando así las cosas: es decir, cumplo mi obligación pactada mientras que las condiciones que dieron lugar al negocio jurídico –por ejemplo, a firmar un contrato de arrendamiento- no se alteren de manera excepcional y extraordinaria. Su aplicación efectiva puede conllevar a una resolución del contrato firmado o a una modulación proporcional de los compromisos asumidos por la parte que se siente perjudicada. Si el otro firmante lo acepta, se volverán a pactar condiciones diferentes –generalmente de precio o de plazo de pago-; en caso contrario, será un tercero –habitualmente los jueces y tribunales- quien decida..
¿Es aplicable la cláusula “rebus sic stantibus” en el arrendamiento de comercios y locales de hostelería que se han visto obligados al cierre por la pandemia? Mi opinión, que adelanto sin andarme con zarandajas, es que sí. El arrendatario de uno de esos establecimientos podrá proponer al arrendador una revisión de las condiciones mientras dure la situación excepcional que se deriva de la declaración del Estado de Alarma. Y no solo al arrendador de los locales sino también a otros proveedores y suministradores. La pandemia es una circunstancia sobrevenida, externa e imprevisible y supone por sí misma una alteración de las obligaciones contractuales que no tiene por qué ser soportada por una sola de las partes; de lo contrario, se rompería el equilibrio contractual que la norma persigue. Desde luego que en esa coyuntura lo mejor es llegar a un acuerdo, antes que dejar la decisión en manos de una resolución judicial. Ni qué decir tiene que estos momentos no pueden ser aprovechados por quienes ya previamente no cumplían sus obligaciones, ni tampoco obviarse la situación de la otra parte. La ponderación equitativa en la aplicación del “rebús sic stantibus” es tan importante como el propio principio.
En la crisis precedente del 2008 ya se dieron las condiciones objetivas para la ejecución de este principio. Y al menos en dos sentencias -30 de junio y 19 de octubre del 2014- el Tribunal Supremo admitió la aplicación de la cláusula a la que nos referimos sin abandonar los principios de conmutatividad del negocio jurídico –equilibrio básico de prestaciones-. En la crisis actual el Gobierno ha objetivado la efectividad del principio en lo que se refiere a la suspensión de facturas de electricidad, gas natural y productos derivados del petróleo (artículo 44 del RDL 11/2020 de 31 de marzo). En otro artículo hablaremos de lo que tendría que ocurrir con la tributación que afecta a otras administraciones (IBI, IAE, contribuciones especiales), y que hasta ahora figuran como las convidadas de piedra en esta horrorosa crisis económica asociada a la pandemia.
