La combinación de la actividad turística con internet creó un fenómeno que en muchos países se encuentra fuera de control: el de alquilar viviendas y habitaciones particulares a estos visitantes temporales. Se trata de un negocio muy rentable con algunos efectos secundarios desagradables.
Escasez de viviendas para alquiler permanente, aumento de los alquileres a los residentes locales, más ruido y otros problemas en zonas residenciales, aumento de la inseguridad. Estos son algunos de los problemas que pueden acompañar esta actividad y que han generado rechazo entre los vecinos y obligado al Gobierno a intervenir.
La nueva normativa que debemos conocer si queremos alquilar a turistas
En abril de 2025 entró en vigor la nueva Ley Orgánica 1/2025 que reforma el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) para fortalecer el papel que juega la comunidad de vecinos cuando uno de sus miembros decide destinar su piso al alquiler turístico.
En este artículo, en el inciso 12, se indicaba que la comunidad de vecinos podía poner límites o condiciones al vecino que decidiera emprender esta actividad, pero no quedaba claro si la comunidad podía prohibirla. Con la reforma de este inciso, ahora queda claro que sí. Además es un requisito indispensable contar con la aprobación de tres quintas partes de los vecinos para poder destinar una vivienda particular a la actividad turística.
El propietario deberá presentar la propuesta en una junta ordinaria o extraordinaria de la comunidad de vecinos, y conseguir un apoyo mínimo de tres quintas partes de los propietarios. Si logra este respaldo, podrá registrar el piso para actividad turística, y si no alcanza esta cantidad deberá esperar un año para volver a proponerlo en una junta.
De esta manera, el Gobierno delega en las comunidades la decisión de permitir o no la actividad turística en su zona de convivencia. De esta forma se espera limitar los efectos negativos que puede tener esta actividad y que se conoce como “sobreturismo”.
Qué es el sobreturismo
En palabras de la Organización Mundial de Turismo (OMT), se considera “sobreturismo el impacto del turismo en un destino o parte del mismo, que influye excesivamente en la calidad de vida percibida de los ciudadanos y/o en la calidad de las experiencias de los visitantes de manera negativa”.
En el caso del alquiler de viviendas a través de plataformas como Airbnb, entre otras, se habla de exceso de ruido, de aumento en los precios de los alquileres, en escasez de viviendas para los residentes permanentes y sobreuso de los espacios comunes.
Otras condiciones que debemos cumplir si queremos alquilar nuestra vivienda a turistas
Además de necesitar contar con la aprobación de nuestros vecinos, o al menos de tres quintas partes, hay otras condiciones. Esta es una de ellas: la comunidad podrá exigir al propietario que desee dedicarse a esta actividad una cuota adicional de hasta un 20% para compensar el mayor desgaste al que se verán sometidos ascensores, portales, escaleras y otros espacios comunes de la comunidad de vecinos.
A esto hay que sumar que, a partir de enero de este año, se abrió la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, en el que la vivienda debe estar registrada antes de poder anunciar que está en alquiler.
Y para poder registrar nuestra vivienda en esta ventanilla debemos contar con la constancia de tener la aprobación de la comunidad de vecinos, y de estar cumpliendo, si así procede, con la cuota del 20% adicional. Cubiertos estos tres requisitos, podemos alquilar nuestra casa o piso.
Y si no es posible, es posible apoyar a las jóvenes parejas que necesitan alquilar de forma permanente, ofreciendo precios razonables.