El mercado del alquiler en Segovia atraviesa una profunda transformación, ya que “ha experimentado un cambio radical en los últimos tres años y es que la ciudad ha pasado de ser un mercado tranquilo y accesible a convertirse en un mercado extraordinariamente tensionado”, explica Diego Llamas Blanco, director general de Gesnido Inmobiliaria.

Los datos respaldan esta evolución, ya que Segovia es la capital española donde más ha aumentado el precio del alquiler desde el año 2023, con un incremento del 51,2%. “El precio medio del alquiler se ha disparado y hoy, en el centro de la ciudad, alquilar un piso de 80 metros cuadrados ya supera los 1.000 euros mensuales, algo impensable hace apenas unos años”, asegura Llamas.

A su juicio, este incremento tan notable en Segovia capital responde a la combinación de cuatro factores que han coincidido en un corto espacio de tiempo: la proximidad con Madrid y su buena conexión por alta velocidad sitúa a Segovia a menos de media hora de la capital, lo que ha convertido a la ciudad en una alternativa residencial para muchos trabajadores que buscan costes de vida más asumibles. A esta demanda, también se suma, el crecimiento experimentado por IE University, cuyo campus segoviano atrae cada vez a más estudiantes internacionales con una elevada capacidad económica, lo que ha redefinido el mercado inmobiliario.

El tirón del turismo y los alquileres de corta duración, es decir la expansión de las viviendas de uso turístico ha reducido la oferta destinada a residencia habitual. “El patrimonio de Segovia genera una demanda turística constante y cada año hay más viviendas de uso turístico en la ciudad” afirma Llamas, al tiempo que añade que “el último factor es el stock de viviendas, qué como en muchas ciudades, es muy reducido. Segovia es una ciudad pequeña de aproximadamente 51.000 habitantes y con escasa construcción nueva, lo que hace que cualquier incremento de la demanda tenga un impacto desproporcionado sobre los precios”.

La presión actual viene “por una combinación de ambos factores: de falta de oferta y aumento de la demanda, pero si tuviera que elegir, diría que el problema estructural es de oferta insuficiente frente a una demanda que no para de crecer. A nivel nacional España ha perdido más del 30% de la oferta de alquiler residencial disponible desde 2020, según los últimos datos del portal inmobiliario Idealista”, manifiesta Llamas a la vez que asegura que en Segovia, “la oferta de viviendas es absolutamente insuficiente para absorber la demanda adicional de los estudiantes de la IE y los teletrabajadores madrileños que se une a la de los turistas, VUT, y a la de los jóvenes segovianos que buscan emanciparse”.

Por otro lado “la mitad de la oferta de alquiler disponible en la ciudad está concentrada en viviendas destinadas a uso turístico o al alquiler de temporada para estudiantes de la IE, lo que deja una oferta de viviendas en régimen de alquiler muy limitada para la población segoviana”, añade.

La capital segoviana lidera la subida del alquiler en España desde 2023 y afronta un mercado cada vez más inaccesible para los residentes con rentas medias. De hecho, “alquilar en Segovia ya supera los 1.000 euros al mes en el centro de la ciudad”, afirma Llamas

Respecto a las zonas más tensionadas son el centro histórico y las inmediaciones del campus universitario. Los pisos de una y dos habitaciones, completamente equipados y próximos al casco antiguo llegan a alquilarse en cuestión de horas. “De hecho, muchos propietarios etiquetan expresamente sus anuncios como “ideal IE” o “estudiantes IE’ sabiendo que ese perfil paga más y con estabilidad en los pagos. Esto hace que los pueblos en el alfoz, tales como Palazuelos de Eresma, San Cristóbal de Segovia o La Lastrilla hayan tenido un alto incremento de la demanda de alquiler por parte de familias que no pueden asumir los precios del centro y buscan alternativas más razonables”.

La presión inmobiliaria también se refleja en el perfil de quienes tienen más dificultades para acceder a una vivienda. Frente a estudiantes internacionales respaldados por sus familias o por empresas, compiten trabajadores segovianos, jóvenes que intentan independizarse y familias de renta media. Según Llamas “los hogares con ingresos medios — 1.200 a 1.800 euros mensuales— son los más perjudicados, ya que en muchos casos el alquiler absorbe entre el 40% y el 50% de sus ingresos, muy por encima del umbral recomendado del 30%.

El endurecimiento de los requisitos exigidos por los propietarios es otro síntoma de la tensión existente.
“Los propietarios —que en un 90% son particulares no profesionalizados— han elevado notablemente sus exigencias ante el temor de impagos y por el amparo que la Ley de Vivienda otorga a los inquilinos en situación de vulnerabilidad. Tanto los particulares, como nosotros como inmobiliaria a petición de los propietarios, solicitamos nóminas con ingresos suficientes y en ocasiones hasta dos meses de fianza. También, aunque en menor medida, nos hemos encontrado que hay particulares que solicitan avalistas, aval bancario e incluso un informe de solvencia. Esta criba previa excluye de facto a jóvenes con contratos temporales, autónomos con ingresos variables o personas en situación de vulnerabilidad. Cuantos más candidatos solventes hay, más sube el listón”, afirma Llamas.

La velocidad a la que desaparecen las viviendas del mercado ilustra el desequilibrio actual. Desde Gesnido aseguran que los inmuebles mejor ubicados pueden alquilarse en apenas 24 o 72 horas y recibir más de diez solicitudes válidas durante las primeras horas de publicación. “En ocasiones, tenemos que retirar los anuncios para evitar el colapso de llamadas”, explica el director general de la Inmobiliaria.
Las consecuencias sociales comienzan a hacerse visibles. Cada vez más jóvenes retrasan su emancipación, comparten vivienda durante más años o se trasladan a municipios periféricos. También aumentan los casos de familias que, al finalizar un contrato, no encuentran alternativas similares dentro de la ciudad y se ven obligadas a buscar vivienda fuera de ella.

“La mitad de la oferta de alquiler disponible en la ciudad está concentrada en viviendas destinadas a uso turístico o al alquiler de temporada para estudiantes de la IE University, lo que deja una oferta de viviendas en régimen de alquiler muy limitada para la población Segoviana”, añade.

Para el responsable de Gesnido, Segovia ya está reproduciendo algunos de los problemas de acceso a la vivienda observados en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, aunque a una escala menor. “Si no cambia la tendencia, corremos el riesgo de que el centro quede reservado a turistas, estudiantes internacionales y personas con rentas altas, mientras que las familias de ingresos medios se vean desplazadas hacia la periferia”, advierte.
De cara a los próximos años, las previsiones tampoco son optimistas. El crecimiento continuado de IE University, la fortaleza del sector turístico, la influencia residencial de Madrid y la ausencia de grandes promociones de vivienda en alquiler hacen prever nuevas subidas de precios. Entre las medidas que considera prioritarias figuran la movilización de vivienda vacía mediante incentivos públicos, una regulación más efectiva del alquiler turístico, la promoción de vivienda asequible para jóvenes y familias, el desarrollo de soluciones de alojamiento específicas para estudiantes y el refuerzo de las garantías para los pequeños propietarios.

“La Ley de la Vivienda ha generado más incertidumbre que soluciones”

Diego Llamas, director general de Gesnido Inmobiliaria, considera que muchos propietarios han optado por abandonar el alquiler residencial ante la percepción de una menor seguridad jurídica

El director general de Gesnido Inmobiliaria, Diego Llamas, sitúa la Ley de Vivienda entre los factores que han contribuido a reducir la oferta residencial disponible en Segovia.

Aunque la ciudad no ha sido declarada zona tensionada y, por tanto, no se aplican los mecanismos de limitación de rentas previstos en la norma, considera que la legislación ha tenido efectos indirectos sobre el comportamiento de numerosos propietarios.

“La mayoría de viviendas en alquiler pertenecen a pequeños propietarios particulares que perciben una mayor inseguridad jurídica ante posibles situaciones de impago o conflicto. El temor principal no es tanto la regulación de precios como la sensación de que los procedimientos para recuperar una vivienda se han vuelto más largos y complejos”, explica.

Por ello, “esta percepción ha llevado a parte de los propietarios a abandonar el alquiler residencial tradicional para optar por modalidades menos reguladas, como el alquiler turístico o de temporada, e incluso a mantener viviendas vacías o ponerlas a la venta”.

Llamas sostiene que esta evolución ha contribuido a reducir el stock disponible para residencia habitual y recuerda que, desde mayo de 2023, cuando se produjó la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el precio del alquiler en Segovia ha aumentado un 51,2%, el mayor incremento registrado entre las capitales españolas no reguladas. “La ley perseguía objetivos positivos, pero en la práctica ha generado más incertidumbre que soluciones”, asegura.