Comprar o vender un inmueble puede ser sumamente estresante. No solo poner en orden todos los documentos legales pertinentes, también saber la valoración y atinar con el precio, gestionar las visitas, revisar los posibles compradores o vendedores, y un largo etcétera. Por algo existen las agencias inmobiliarias, que se encargan de todo.
En la práctica, no hacen el trabajo gratis, y es obvio. Lo que a nosotros nos parece un fastidio y un trámite engorroso, para ellas es su fuente de empleo, precisamente porque a nadie le gusta hacerlo, y porque muchas veces desconocemos qué incluye un contrato de compraventa. Por ello, también, hay muchos usuarios que quieren evitarse el gasto. Pero no siempre sale bien.
El caso del fraude francés
En Burdeos, Francia, una persona que quería vender un restaurante, contactó a un agente inmobiliario para comenzar los trámites de venta. De hecho, firmó con la agencia un contrato sin exclusividad, en el que había una cláusula que apuntaba que la comisión se le cargaría al comprador.
La maquinaria se puso en movimiento, y en un momento dado, la inmobiliaria consiguió un comprador y lo puso en contacto con el vendedor, para cerrar la operación de compraventa.
Hasta aquí todo bien. La cuestión es que, a espaldas del agente inmobiliario, el vendedor y el comprador se pusieron de acuerdo para cerrar ellos la transacción, saltándose al agente, y ahorrarse de esta manera la comisión, que, por ley, le tocaría.
Fue a todas luces una actuación de mala fe, pues la agencia, aparte de ponerlos en contacto, hizo su trabajo: aportó a ambas partes información crucial, además de documentos administrativos y financieros, y el contrato de arrendamiento.
Por supuesto, la agencia inmobiliaria los denunció.
Qué dijo la justicia francesa
El caso fue llevado a tribunales, y finalmente al Tribunal de Apelación de Burdeos. En esta instancia, donde se consideró fraude lo que hicieron, se condenó a ambos, comprador y vendedor, a pagarle al agente inmobiliario un importe de 30.000 euros.
El vendedor argumentó que había utilizado otra agencia para cerrar el trato, y el vendedor, que conocía de antes al comprador.
Ambas informaciones eran falsas: el primero no pudo probar que había contratado a otro agente inmobiliario, y el segundo tampoco pudo demostrar que ya conocía al vendedor.
Todo ello, y la componenda entre los dos, hizo que el tribunal fallase a favor del denunciante, asentando que hubo conspiración para no pagar la comisión al agente.
La sentencia fue pagar el 10% de la operación, según la cláusula penal del contrato, es decir, 30.000 euros, además de un pago conjunto de 3.000 euros por concepto de costas judiciales.
Gabriel Neu-Janicki, abogado especialista, declaró en el portal inmobiliario de Le Figaro, Figaro Inmobiilier: “el vendedor está obligado por contrato y el comprador es responsable por su complicidad en el fraude que perjudicó a la agencia”.
Por qué son importantes las agencias inmobiliarias
Ya lo dijimos al principio: se encargan de todos los detalles engorrosos que involucra el proceso de vender un inmueble.
Por supuesto, somos libres de no contratar sus servicios, y encargarnos nosotros mismos de la tasación del inmueble para definir el precio (detalle importante a la hora de negociar), de fotografiar los espacios, arreglar las visitas y toda la gestión legal.
Generalmente, las agencias tienen personal especializado que conoce la ley y sabe los documentos que hay que presentar y los impuestos a pagar. Estos servicios, si los contratamos, suelen correr por cuenta del vendedor, pero no es una ley. Muchas veces, la comisión se reparte entre el vendedor y el comprador.
Querer evitar este gasto puede salir mucho más caro que la propia comisión.
