El mercado de la vivienda desempeña una importante función económica y social. La actividad vinculada con el mercado de la vivienda tiene un peso importante en la economía, en términos tanto de empleo en el sector de la construcción como de la inversión en vivienda residencial. Por tanto, los eventuales problemas de acceso a la vivienda pueden tener efectos adversos en la economía, dado que el funcionamiento del mercado inmobiliario puede afectar a la estabilidad financiera de un país, como se comprobó en la crisis bancaria española entre 2008 y 2013.
El crecimiento demográfico experimentado por España desde el año 2016 es un factor fundamental de la demanda de vivienda residencial tanto en régimen de alquiler como de propiedad. Este crecimiento se explica en buena medida por los importantes saldos migratorios del exterior, que se han intensificado a partir del año 2022 y han contribuido a un incremento importante en la creación de hogares. Estos flujos se han concretado en determinadas Comunidades Autónomas y en las grandes ciudades, donde se observan los mayores incrementos en los precios de la vivienda y del alquiler. El aumento de la población en España ha determinado un crecimiento sustancial de los hogares, desde 50.000 que se crearon en 2015 hasta los 275.000 nuevos hogares anuales en el promedio de los años 2022 y 2023, con una previsión de 220.000 hogares para el período 2025-2027, mientras que en el medio plazo se estima una creación de 120.000 hogares anuales.
La otra razón del incremento de precios deriva de la rigidez de la oferta de vivienda en estos años, en comparación con la robustez de la demanda, lo que ha producido un incremento de los precios de compraventa y de alquiler. Mientras que la movilización de las viviendas residenciales de segunda mano ha absorbido parte de la demanda, sin embargo, la contribución de la vivienda nueva a la oferta total ha sido limitada, debido a la escasez de suelo, al aumento de los costes de producción y a las dificultades para el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación.
El parque de viviendas en España en 2023 se sitúa en 27 millones de unidades, de las cuales 19,3 millones serían viviendas principales (72 % del total), mientras que el resto de viviendas disponibles, 7,5 millones, son viviendas desocupadas, de temporada o de alquiler turístico.
El problema viene ocasionado en definitiva por la falta de oferta de vivienda nueva, que se ha reducido extraordinariamente desde el año 2008. El número de viviendas terminadas disminuyó desde sus cifras máximas, 650.000 viviendas anuales entre 2006 y 2008, a un mínimo de 45.000 unidades en 2016. Desde entonces, la cifra de viviendas finalizadas se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse, a partir de 2021, en torno a las 90.000 unidades anuales actualmente. Una cantidad muy inferior a la creación de hogares que duplica la suma de viviendas puestas en el mercado.
El déficit de vivienda nueva acumulado (la diferencia entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva) alcanzó 375.000 unidades en los años 2022 y 2023, que se suma un déficit de 235.000 unidades en los años 2024 y 2025. Un déficit de vivienda nueva que se concentra en las Comunidades con mayor crecimiento poblacional, mientras que el papel de las viviendas vacías es limitado, dado que se concentran en las zonas con menor dinamismo demográfico y en municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside el 20% de la población, un territorio donde se localiza el 45% de las viviendas vacías. Igualmente, la rehabilitación de viviendas tiene una aportación relativamente modesta al incremento de la oferta de vivienda.
Por tanto, el problema de acceso a la vivienda es un tema de actualidad que exige una actuación coordinada de las administraciones públicas. Las Comunidades Autónomas tienen competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, mientras que los Ayuntamientos tienen competencias en la ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística, así como en la promoción y gestión. Por último, el Estado dispone de competencias para desarrollar la normativa urbanística en materia de suelo y vivienda. En segundo término, ha de impulsarse la oferta de alquiler social. La convergencia con Europa exige la construcción de 1,5 millones de viviendas en alquiler social en 10 años. Junto con el fomento de la colaboración público-privada para la promoción del alquiler mediante la cesión de suelo público, la concesión de avales para la promoción de viviendas en alquiler y las ayudas a la financiación para el desarrollo de viviendas en alquiler social o a precios asequibles. En tercer lugar, las administraciones públicas han de dar seguridad jurídica y certidumbre regulatoria en materia de vivienda y alquiler, así como mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo para acortar el tiempo necesario para el desarrollo finalista de nuevo suelo. La cuarta medida debe abarcar el impulso de la política de rehabilitación de viviendas y maximizar la movilización del parque disponible de vivienda ya construida de uso residencial. Por último, ha de revisarse la tributación de la vivienda en el sistema español, debido a la mayor fiscalidad sobre la propiedad y que en España representa el 2,8% del PIB en 2022, frente al 1,4% en el promedio de la UE-27. Por lo que ha de reducirse los gravámenes a la producción y adquisición de vivienda.
La prioridad de la familia española es la adquisición de vivienda en propiedad. La reducida salida de suelo al mercado, junto con la lentitud burocrática en la tramitación de los proyectos de inversión y la elevada fiscalidad, inciden en la elevación de los precios,
No debemos olvidar que la marginación del sistema fiscal español a los Ayuntamientos ha determinado que las entidades locales hayan tenido que financiarse mediante la venta de suelo. En materia de fiscalidad, se han de añadir una serie de circunstancias relevantes. En primer lugar, el elevado tipo impositivo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que no puede justificarse ahora por el hecho de los contribuyentes declaren un valor inferior al valor real, dado que ahora siempre hay que declarar el valor de referencia en el Catastro, asimilable al valor de mercado, Un impuesto en cascada porque se aplica a cada una de las transmisiones inmobiliarias, mientras que en el caso de adquisición de una vivienda nueva hay que pagar el 10% de IVA. A todo ello, hay que sumar los gastos notariales y registrales. En segundo lugar, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se aplica junto con el IVA en las viviendas adquiridas al promotor, es decir, hay que pagar los dos impuestos, con el encarecimiento del producto. En tercer lugar, los rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF por el arrendamiento de una vivienda tributan en la base general del impuesto y no en la base imponible del ahorro, lo que rompe con la neutralidad del gravamen. Al mismo tiempo que se ha rebajado la reducción en la base imponible por el arrendamiento de vivienda el pasado año pasando del 60% al 50%. En cuarto lugar, la transmisión de la vivienda está gravada en el Impuesto sobre Sucesiones y si se dona, estará sometida a la tributación de la ganancia patrimonial en el donante a efectos del IRPF y en el Impuesto sobre Donaciones en la figura del donatario. En quinto lugar, una vivienda puede tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto de Grandes Fortunas, al propio tiempo que deberá tributar como imputación de rentas si es la segunda vivienda del contribuyente en el IRPF, y si está arrendada como rendimiento de capital.
Por tanto, el sistema fiscal español, está centrado en gravar las rentas sometidas a retención y las transmisiones de bienes inmuebles, en lugar de centrarse en someter a tributación otras fuentes de renta y reducir el gravamen de la vivienda, al mismo tiempo que fomentar la creación de riqueza.
