El precio del alquiler aumentó un 25% en 2023 en Segovia marcando la mayor subida entre las ciudades en Castilla y León lo que evidencia la gravedad de esa problemática.
La proporción de población que reside en viviendas de alquiler en España, un 16%, es reducida en relación al resto de países de la Unión Europea. No obstante, en los últimos años se ha apreciado una tendencia creciente del peso relativo del alquiler en el mercado residencial español, cuya relevancia se concentra en determinados colectivos (jóvenes, trabajadores temporales e inmigrantes) y en áreas geográficas específicas (sobre todo, en Madrid, Barcelona, Baleares y Canarias). Las dificultades de aquellos colectivos con menor renta habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes. El aumento del coste de las hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas geográficas con una oferta rígida de vivienda residencial o la nueva fiscalidad de la vivienda son otros factores que han contribuido a un incremento de la demanda de vivienda en alquiler. Al mismo tiempo que este aumento de la demanda en determinadas ciudades, frente a una oferta de alquiler residencial relativamente rígida en el corto plazo, explicaría el incremento de los precios de las viviendas en alquiler, que se superpone a un contexto de debilidad de la oferta pública de alquiler.
La proporción de la población española en una vivienda en alquiler se situaba en el 16% en el año 2021 en España (el 13,5% en 2011), mientras que la las viviendas en propiedad ascienden al 75,2% (frente al 78,9% en 2011). Estas ratios reflejan una menor relevancia del alquiler residencial en España en relación con otros países de la Unión, destacando las ratios de Alemania (48,6%), Austria (45%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) o Reino Unido (35%). El promedio de las economías de la Unión es el crecimiento de la población que reside en régimen de alquiler, un proceso que también se ha mantenido en España desde el año 2013, llegando a 3 millones de hogares, generalmente a precios de mercado, dado que se ha producido un descenso del alquiler social. Hogares jóvenes, destacando aquellos cuya persona de referencia en la vivienda se sitúa entre los 30 y 44 años.
De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la proporción de hogares con vivienda en propiedad en Castilla y León llegaba al 80%, mientras que el alquiler representaba el 12%. Por otra parte, de acuerdo con los índices de precios de oferta de alquiler determinados por portales inmobiliarios de Internet, se ha acreditado un incremento de los precios de las viviendas en alquiler, con los mayores crecimientos en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y los menores incrementos se perciben en ciudades de la España interior, salvo Segovia. El incremento de los precios ha creado un atractivo del alquiler como instrumento de inversión, dedicando la vivienda adquirida al alquiler o apartamentos turísticos, acentuado el atractivo por la eliminación de la deducción por compra de la vivienda habitual en el IRPF, los incrementos de los tipos en los Impuestos que gravan la adquisición de la vivienda, el aumento del coste de las hipotecas o los aumentos de las bases imponibles del IBI, podrían haber contenido la demanda de vivienda.
El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada de nuevos operadores que tensionan los precios. El aumento significativo del precio del alquiler en determinadas ciudades es el resultado de múltiples factores como la disminución de la oferta por los problemas que conlleva el alquiler, o el aumento de la demanda del alquiler por la dificultad de acumular el ahorro necesario para adquirir una vivienda en propiedad, dado que los hogares con menor renta son los que demandan viviendas en alquiler. En definitiva, el estancamiento de los ingresos laborales de una parte de la población, unido al aumento del precio del alquiler, ha incrementado de forma considerable la relevancia del gasto en alquiler sobre el total de ingresos, llegando ese porcentaje al 45% entre los hogares con menores ingresos.
El nivel de ingresos actual de las familias y los requerimientos de ahorro inicial de los hogares para acceder a un préstamo hipotecario, pueden provocar una mayor permanencia en el mercado del alquiler por parte de los hogares jóvenes, y en particular entre aquellos con menores ingresos y con precariedad laboral, factores que influyen en el incremento de la demanda de alquiler.
La demanda de alquiler residencial se habría incrementado especialmente en aquellos municipios que ofrecen mejores oportunidades tanto de formación como laborales, dado que se ha producido una mayor concentración de los flujos migratorios internos en capitales de provincia con mayor población y en las que se aprecia mayor dinamismo del empleo.
A ello se suma igualmente una caída significativa del número de viviendas de protección oficial (VPO). La vivienda de protección oficial constituye un medio de acceso a la vivienda para los hogares con menor renta. Sin embargo, entre los años 1995-2012 hubo un promedio anual superior a las 60.000 viviendas en régimen de protección oficial que fueron introducidas en el mercado de la vivienda, de las cuales un 20% en régimen de alquiler. No obstante, el reducido peso del alquiler en las viviendas de protección oficial y la tendencia a la reducción en términos cuantitativos en los últimos años han determinado un menor peso del alquiler social en España en relación con los parámetros existentes en otras economías de la Unión.
El precio del alquiler aumentó un 25% en 2023 en Segovia, debido al creciente fenómeno de alquiler por habitaciones a estudiante, como señala el Presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia. Un fenómeno que abarcaba el casco antiguo de nuestra ciudad y la zona adyacente a la Universidad, pero el incremento del número de estudiantes ha aumentado la demanda de vivienda en alquiler hacia otras zonas de nuestra ciudad, generando una escasez de viviendas disponibles y un aumento del precio del alquiler. Un incremento del precio del alquiler en Segovia del 25%, muy superior al producido en Castilla y León del 8,5%.
Resulta evidente la necesidad de solucionar esta subida súbita del precio del alquiler en Segovia, motivada por el fenómeno del alquiler de habitaciones a estudiantes de nuestras Universidades. Precisamente esta semana se hizo público el Informe del Instituto de Estudios Económicos titulado, “la colaboración público-privada y el reto de la vivienda”, donde se analiza el mercado de la vivienda en alquiler en España.
El derecho a una vivienda constituye un derecho en nuestro ordenamiento constitucional, pero no como un derecho fundamental, sino como un bien que está bajo los principios rectores de la política social y económica de los poderes públicos, los cuales han de promover las condiciones necesarias y establecer las normas que permitan hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La vivienda en definitiva constituye un bien esencial que brinda seguridad y estabilidad a las familias, al mismo tiempo que el sector inmobiliario juega un papel significativo en la economía española.
La intervención pública sobre el mercado de la vivienda se realiza mediante una serie de medidas presupuestarias, con subsidios e incentivos fiscales, así como la puesta en el mercado de viviendas y mediante el control de los alquileres. Sin embargo, la intervención pública ha resultado inadecuada tanto en el mercado de suelo como en el mercado del alquiler, por lo que resulta vital encontrar un equilibrio adecuado entre las políticas públicas orientadas al mercado de la vivienda y la iniciativa privada, que evite los desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda y que han generado tensiones en el precio de la vivienda.
La vivienda de protección oficial constituye un instrumento de política de la vivienda cuyo objetivo es el de proporcionar este tipo de bienes a aquellas familias, que por sus condiciones sociales y económicas, no pueden acceder a este tipo de bien a través del mercado libre. Para promover el bienestar y la equidad en las oportunidades para acceder a una vivienda digna, las Administraciones Públicas han adoptado una serie de medidas destinadas a promover la oferta de vivienda protegida, directamente o bien a través del sector privado. Un modelo de colaboración público-privada que consigue el fomento de la construcción o rehabilitación de estas viviendas a través de ayudas directas o mediante mejoras en el acceso a la financiación. Entre los años 1991 y 2013, se construyeron 1,3 millones de viviendas protegidas (el 18% de las construidas) y, sin embargo, a partir de ese año 2013 el número de viviendas de protección oficial construidas disminuyó significativamente hasta las 9.000 viviendas anuales.
Una reducción de la construcción de viviendas protegidas, consecuencia también de la reorientación de la política de vivienda protegida hacia el régimen de alquiler, en concordancia con el modelo imperante en nuestro entorno. Por otra parte, el número de viviendas protegidas varía significativamente entre las diferentes Comunidades Autónomas, entidades competentes en relación con la vivienda protegida.
No obstante, la vivienda social en España representa un 2,5% por cada 100 viviendas de residencia habitual de los hogares en 2020, lo cual contrasta significativamente con el promedio del 9,3% en la Unión Europea: Países Bajos (30%), Austria (24%), Dinamarca (20%) y Suecia (19%). Un porcentaje del 2,5% muy lejano del objetivo fijado por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que fija un 20% el parque de viviendas destinadas a políticas sociales en los municipios con un mercado residencial tensionado. Todo ello es el resultado de la evolución del gasto total de las Administraciones Públicas en el fomento de la promoción de viviendas y en el fomento de la edificación y que han sufrido una reducción tras la crisis financiera del año 2008, por lo que se estima la necesidad de construir 1,2 millones de viviendas en alquiler, el 36,8% debería ser de alquiler público y el resto (761.000 viviendas) tendría que ser promovido por iniciativas público-privadas, dado que las necesidades de financiación derivadas de la construcción de estas viviendas superan la capacidad financiera del sector público.
La vivienda protegida ha ido perdiendo protagonismo como instrumento de política pública en España al mismo tiempo que persiste un desajuste entre la demanda y la oferta, cuando un modelo eficiente y justo de vivienda lleva consigo la provisión pública de oferta de vivienda para aquellas circunstancias específicas, de carácter socioeconómico, que determinan la necesidad de satisfacer el disfrute de una vivienda para determinados hogares. La subvención pública, además de constituir un acicate de la iniciativa privada, conseguiría un efecto multiplicador 1 a 5 en el número de viviendas construidas y una reducción evidente de la necesidad de gasto público o de un endeudamiento público ahora limitado por las normas europeas de consolidación fiscal. El aumento de los costes de la energía y de las materias primas vinculadas a la construcción de estos inmuebles ha agravado la situación al dificultar la construcción de viviendas, cuando las normativas que establecen reservas obligatorias de suelo indican una reserva del 30% y el 40% en suelo urbanizable y entre el 10% y el 20% en suelo urbano no consolidado, dependiendo de la ubicación geográfica del mismo. El aumento de los costes relacionados con la construcción y los materiales representa un reto, dado que esta carga no puede ser transferida al módulo (precio máximo al que se puede vender la VPO) de la vivienda protegida.
Resulta fundamental por tanto la liberación de más suelo para uso urbanizable y una posible subida de los módulos actuales de la vivienda protegida, junto con la mejora del sistema de subvenciones y de las condiciones de financiación para que los promotores privados puedan cumplir su función de construir este tipo de viviendas sujetas a una determinada protección. En definitiva la colaboración público privada constituye la vía más eficaz para la provisión de viviendas de alquiler social, por lo que el enorme incremento del precio del alquiler en Segovia en el año 2023 hace inevitable la constitución de una Mesa en la que estén presentes el Ayuntamiento de Segovia, la Junta de Castilla y León y los representantes del sector a nivel provincial para el estudio de una serie de medidas que palíen el déficit de oferta de vivienda en alquiler. Deberá estudiarse por tanto la posibilidad de incrementar la oferta de suelo urbanizable, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Segovia, el incremento de las ayudas a la promoción de la construcción de vivienda protegida, la ampliación de los canales de financiación y la simplificación de los trámites administrativos que dificultan el incremento del parque inmobiliario de la vivienda en alquiler.
