La propiedad de una finca rústica se puede desdoblar en nuda propiedad y usufructo, con frecuencia por motivos de herencia, o porque se vende la nuda propiedad y el antiguo propietario se reserva el usufructo.
De esta forma la persona que se queda con el usufructo conserva el derecho a poder utilizar y disfrutar de la finca, ya sea para utilizarla y labrarla personalmente o bien para arrendarla y recibir una renta por ella.
Y ello porque el usufructuario ostenta en exclusiva el derecho de uso y disfrute de la finca por el tiempo marcado en el título de constitución del usufructo que puede ser vitalicio (hasta que fallezca el usufructuario) o puede ser temporal (hasta la fecha fijada en el contrato).
El usufructuario tiene derecho a usar o disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos, por tanto también tiene derecho a arrendar esos bienes, y a recibir la renta por los mismos. Así la única persona que tiene facultad para arrendar la finca es el usufructuario.
Lo que también hay que tener en cuenta es que los gastos ordinarios, de uso o de desgaste habitual de la finca serán de cuenta del usufructuario o de pactarlo del arrendatario, así como el pago del IBI (Impuesto de bienes inmuebles).
Pero los gastos extraordinarios, como pudieran ser las obras de mejora de una comunidad de regantes, serán de cuenta del nudo propietario.
En todo caso hay que tener en cuenta que los contratos que celebre un usufructuario terminarán cuando termine el usufructo, salvo el arrendamiento rústico que finalizará al acabar la campaña agrícola.
Si bien hay que tener en cuenta dos excepciones:
1º.- se permite al arrendatario la finalización de la campaña agrícola.
2º.-Si firman los nudo-propietarios el contrato de arrendamiento, se deberá respetar la duración pactada o la prórroga actual.
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Celia Miravalles es abogada
